Prix d'un syndic de copropriété en Belgique

Gérer une copropriété comporte un socle de travail à peu près fixe, quelle que soit sa taille : tenir une comptabilité, convoquer une assemblée générale, rédiger un procès-verbal, produire un décompte de charges, répondre au téléphone. Ce socle coûte à peu près la même chose pour trois appartements que pour trente. Réparti sur trois lots, il pèse dix fois plus par lot.

Les syndics traduisent cela de trois façons, toutes visibles dans leurs grilles publiques. Le tarif par lot est dégressif : chez Happy Syndic, 33 € par lot et par mois pour un immeuble de onze à quinze lots, contre 23 € au-delà de cent cinquante — 43 % d'écart. Un forfait plancher s'applique aux plus petits ensembles : Syndicoach annonce 150 à 300 € par mois pour tout l'immeuble entre trois et six lots, ce qui revient, sur trois appartements, à 50 € par lot et par mois. Et certains syndics ne publient tout simplement pas de tarif en dessous d'un certain seuil : chez Happy Syndic, la tranche de zéro à dix appartements est la seule de toute la grille à ne porter aucun prix.

Ce n'est pas une pratique abusive, c'est de l'arithmétique. Mais elle produit un résultat contre-intuitif : c'est la petite copropriété, celle qui a le moins de charges à répartir, qui paie le plus cher par appartement. Une source associative documentait déjà ce mécanisme en 2020, en relevant que la plupart des syndics demandaient un forfait d'environ 150 € par mois pour un immeuble de trois à quatre lots.

La fiscalité immobilière belge des personnes physiques repose sur le revenu cadastral, pas sur les charges réellement supportées. Il n'existe pas d'équivalent belge du régime français des revenus fonciers au réel, dans lequel les honoraires de syndic se déduisent ligne à ligne.

Si vous occupez votre bien, le revenu cadastral de l'habitation propre est exonéré et ne se déclare même plus. Comme il n'y a pas de revenu imposable, il n'y a rien dont déduire les frais de syndic.

Si vous louez à un particulier pour son logement, vous êtes imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur les loyers perçus. Symétriquement, aucune charge réelle n'est déductible : ni les honoraires du syndic, ni les charges de copropriété, ni les travaux, ni les appels au fonds de réserve.

Si vous louez à usage professionnel, l'imposition porte sur les loyers réellement perçus, diminués d'un forfait de frais de 40 % plafonné. Ce forfait est libératoire : il tient lieu de toutes les charges, syndic compris, qui ne se déduisent donc pas en plus.

Si le propriétaire est une société, la logique change : les frais de syndic sont des frais professionnels déductibles au sens de l'article 49 du Code des impôts sur les revenus. Il en va de même de la quote-part professionnelle chez un indépendant qui affecte le bien à son activité.

Le mandat d'un syndic ne peut pas excéder trois ans et n'est pas tacitement reconductible : à l'échéance, sans vote exprès de l'assemblée générale, il s'éteint. Le Code civil ajoute une phrase décisive : « Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité » (art. 3.89, § 1er). Ne pas reconduire un syndic ne coûte donc rien en soi.

L'assemblée générale peut par ailleurs révoquer le syndic à tout moment, à la majorité absolue des voix des présents ou représentés, sans avoir à motiver sa décision (art. 3.89, § 7). Aucun préavis légal n'est imposé.

Sur les frais, le même article 3.89 pose une règle que peu de copropriétaires connaissent : la rémunération du syndic figure dans un contrat écrit comprenant la liste des prestations forfaitaires et celle des prestations complémentaires, et « toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale ». Des frais de clôture ou de transfert de dossier qui ne figurent pas explicitement dans le contrat signé ne sont donc pas dus.

Le syndic sortant doit enfin transmettre l'intégralité du dossier de gestion à son successeur dans les trente jours de la fin de son mandat, comptabilité et actifs compris (art. 3.89, § 5, 7°).