Quel logiciel pour gérer une copropriété en Belgique ?

Un logiciel qui applique le droit belge : comptabilité selon le plan comptable minimum normalisé au-delà de vingt lots (art. 3.89, § 5, 15° du Code civil et arrêté royal du 12 juillet 2012), gestion séparée du fonds de roulement et du fonds de réserve (art. 3.86, § 3), décompte d'eau adapté à la Région de l'immeuble, clés de répartition multiples, et majorités d'assemblée générale belges. Syndic24 est conçu pour ces règles, à partir de 2 € TTC par lot et par mois, avec un nombre d'immeubles illimité dans les trois formules.

Existe-t-il un logiciel de copropriété gratuit ?

Il existe des outils gratuits ou des paliers gratuits limités, mais aucun ne couvre les obligations belges de bout en bout : le plan comptable normalisé, la séparation des deux fonds et les trois régimes régionaux d'eau ne s'improvisent pas dans un tableur. Chez Syndic24, l'essai de 7 jours est complet et ne demande pas de carte bancaire, mais il n'existe pas de palier gratuit permanent : à l'issue de l'essai, sans paiement, le dossier passe en lecture seule.

Un logiciel français convient-il pour une copropriété belge ?

En pratique, non. Le droit français repose sur la loi du 10 juillet 1965 et sur un syndicat des copropriétaires ; le droit belge repose sur les articles 3.78 à 3.100 du Code civil et sur une association des copropriétaires dotée de la personnalité juridique. Le plan comptable belge (arrêté royal du 12 juillet 2012), le seuil des vingt lots hors caves, garages et parkings, les majorités de deux tiers et de quatre cinquièmes et les trois régimes régionaux de facturation d'eau n'ont pas d'équivalent français. Un outil français produira des documents qui ne correspondent pas aux obligations belges.

Faut-il un logiciel en dessous de vingt lots ?

Ce n'est pas une obligation légale. En dessous de vingt lots, hors caves, garages et parkings, l'article 3.89, § 5, 15° autorise une comptabilité simplifiée : recettes et dépenses, situation de trésorerie, mouvements des disponibilités, montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, créances et dettes des copropriétaires. C'est une faculté, pas une dispense de tenir des comptes. Un logiciel reste utile parce que le reste des obligations ne s'allège pas : assemblée annuelle, budgets votés, décomptes par copropriétaire, appels de fonds, décompte d'eau.

Un syndic bénévole peut-il utiliser un logiciel professionnel ?

Oui, et c'est même le cas le plus fréquent. Rien n'exige d'être syndic agréé IPI pour utiliser un logiciel de gestion de copropriété. Chez Syndic24, les formules Particulier et Premium sont ouvertes à tous ; seule la formule Professionnel est réservée aux syndics agréés IPI, parce qu'elle est facturée hors TVA et exige un numéro IPI et un numéro d'entreprise. Ses fonctionnalités sont identiques à celles de la formule Premium.

Combien coûte un logiciel de gestion de copropriété en Belgique ?

Les modèles diffèrent : au lot, au forfait par immeuble, ou au forfait mensuel par cabinet. Chez Syndic24, le tarif est de 2 € TTC par lot et par mois en formule Particulier et de 5 € TTC en Premium, soit 6 € par mois pour trois appartements et 12 € pour six. Un forfait par immeuble peut devenir plus avantageux à partir d'environ neuf appartements. Les prix publiés des différents éditeurs sont relevés sur notre page de comparatif.

Un logiciel gère-t-il plusieurs immeubles ?

Cela dépend de l'éditeur : certains facturent par immeuble ou limitent le nombre de copropriétés gérées. Chez Syndic24, les trois formules couvrent un nombre illimité d'immeubles — c'est le nombre de lots facturés qui détermine le prix, et les caves, garages, parkings et box ne sont pas facturés.

Un logiciel remplace-t-il le syndic ?

Non. Le Code civil confie un mandat à une personne, pas à un outil : le syndic — bénévole ou professionnel — est désigné par l'assemblée générale ou par le règlement de copropriété, et il en porte la responsabilité. Un logiciel exécute des tâches : tenir les comptes, produire les décomptes, préparer les convocations et les procès-verbaux. Il ne prend aucune décision et n'endosse aucun mandat.

💻 Guide de choix

Logiciel de gestion de copropriété en Belgique : la grille de choix

Ce qu'un logiciel doit savoir faire pour tenir une copropriété belge, quels types d'outils existent réellement, et à qui chacun convient — y compris quand un logiciel n'est pas la bonne réponse.

Mis à jour le 5 septembre 2026

Un logiciel de gestion de copropriété n'est pas un outil neutre que l'on transpose d'un pays à l'autre. En Belgique, il doit appliquer le livre 3 du Code civil, distinguer fonds de roulement et fonds de réserve, et produire un décompte d'eau qui n'obéit pas aux mêmes règles à Namur, à Bruxelles et à Gand. C'est ce qui disqualifie la plupart des outils génériques.

La copropriété forcée belge est régie par les articles 3.78 à 3.100 du Code civil, issus de la loi du 4 février 2020 et en vigueur depuis le 1^er septembre 2021. Ce texte confie au syndic une liste de seize missions énumérées à l'article 3.89, § 5, dont celle de « tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi » (art. 3.89, § 5, 15°). Ce plan comptable existe : il est fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012, publié au Moniteur belge du 3 août 2012, et s'applique aux exercices ouverts depuis le 1^er janvier 2013. Un outil conçu pour un autre pays ne connaît ni ce plan comptable, ni le seuil des vingt lots, ni l'association des copropriétaires dotée de la personnalité juridique — trois notions qui n'ont pas d'équivalent ailleurs.

La deuxième particularité est financière. L'article 3.86, § 3 impose que les fonds de la copropriété soient placés « sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve », tous ouverts au nom de l'association des copropriétaires. Le plan comptable normalisé pousse cette séparation jusque dans la numérotation : 550 pour le fonds de réserve, 551 pour le fonds de roulement, 700 et 701 pour les acomptes appelés au titre de l'un et de l'autre. Un logiciel qui ne connaît qu'une trésorerie globale ne produira jamais les états attendus par un commissaire aux comptes ou par une assemblée générale qui veut savoir où en est son fonds de réserve.

La troisième particularité est régionale, et c'est la plus sous-estimée. L'eau ne se facture pas de la même façon dans les trois Régions. En Wallonie, la redevance annuelle est due par compteur et les tranches de consommation se calculent au niveau du compteur : un immeuble sur compteur collectif n'obtient qu'une seule première tranche à tarif réduit, quel que soit le nombre d'appartements. À Bruxelles, le tarif est linéaire depuis le 1^er janvier 2022 et le terme fixe annuel est au contraire multiplié par le nombre de logements enregistrés derrière le compteur. En Flandre, le vastrecht se compte par unité de logement, avec une réduction par personne domiciliée et un volume de base qui dépend de la composition du ménage. Trois logiques opposées, un même immeuble à facturer : c'est exactement le genre de règle qu'un outil générique ignore, et que le syndic finit par recalculer à la main dans un tableur. Le détail figure sur notre page décompte et facturation de l'eau.

Cette page ne vend donc pas un logiciel avant d'avoir posé la question utile : que doit savoir faire un outil pour tenir une copropriété belge ? Vous trouverez ci-dessous une grille de critères applicable à n'importe quel éditeur, une description honnête des trois familles d'outils disponibles en Belgique, la place qu'y occupe Syndic24 — et les cas où notre réponse n'est pas la bonne. Précision utile : Syndic24 édite un logiciel et ne donne pas de conseil juridique ; les références légales citées ici renvoient aux textes officiels, dont les liens figurent en fin de page.

✅ En bref

Pour gérer une copropriété en Belgique, un logiciel doit tenir la comptabilité de l'ACP selon le plan comptable minimum normalisé au-delà de vingt lots, séparer fonds de roulement et fonds de réserve, calculer le décompte d'eau selon la Région, et gérer les majorités d'assemblée générale belges. Syndic24 le fait à partir de 2 € TTC par lot et par mois.

Le seuil décisif est celui des vingt lots, hors caves, garages et parkings : au-delà, plan comptable normalisé et partie double ; en dessous, comptabilité simplifiée autorisée.
Trois familles d'outils coexistent en Belgique : les logiciels en libre-service, les formules assistées et les cabinets de syndic — le prix et la responsabilité ne sont pas les mêmes.
Aucun logiciel ne reprend le mandat de syndic : la copropriété reste responsable de ses décisions et de leur exécution.
Un logiciel n'est pas la bonne réponse dans une copropriété en conflit ouvert, face à un chantier lourd, ou quand personne n'accepte d'endosser le mandat.

Ce qu'un logiciel de copropriété doit savoir faire en Belgique

Voici une grille que vous pouvez appliquer à n'importe quel outil, y compris au nôtre. Chaque ligne correspond à une obligation belge ou à une contrainte régionale, pas à une préférence d'éditeur. La troisième colonne est la question à poser en démonstration : elle départage très vite les outils réellement adaptés au marché belge.

Critère	Pourquoi, côté belge	Question à poser à l'éditeur
Comptabilité conforme au plan comptable minimum normalisé	Art. 3.89, § 5, 15° C. civ. et AR du 12 juillet 2012 : au-delà de vingt lots, la comptabilité se tient « suivant les règles usuelles de la comptabilité en partie double ».	« Le logiciel produit-il un journal, un grand livre et une balance construits sur les comptes du plan normalisé copropriété ? »
Comptabilité simplifiée en dessous de vingt lots	Le même article autorise — sans l'imposer — une comptabilité simplifiée : recettes et dépenses, situation de trésorerie, mouvements des disponibilités, montant des deux fonds, créances et dettes des copropriétaires.	« Puis-je rester en comptabilité simplifiée sans être forcé au plan complet, et basculer si l'assemblée le décide ? »
Fonds de roulement et fonds de réserve gérés séparément	Art. 3.86, § 3 : un compte bancaire distinct pour chacun, au nom de l'ACP. Le plan comptable les sépare jusque dans les numéros (550 / 551 pour les comptes financiers, 700 / 701 pour les acomptes appelés).	« Les deux fonds ont-ils des appels, des écritures et des soldes distincts, ou un solde global unique ? »
Décompte d'eau adapté aux trois Régions	Wallonie : redevance et tranches par compteur. Bruxelles : terme fixe annuel multiplié par le nombre de logements. Flandre : vastrecht par unité de logement, avec réduction par personne domiciliée.	« Le calcul change-t-il selon la Région de l'immeuble, ou faut-il le refaire à la main ? »
Clés de répartition multiples et justifiables	Art. 3.85, § 1^er : le règlement de copropriété fixe « les critères motivés et le mode de calcul » de la répartition des charges. En modifier la répartition suppose une majorité des quatre cinquièmes (art. 3.88, § 1^er, 2°, a).	« Puis-je définir plusieurs clés — millièmes, parts égales, utilité, ascenseur — et les faire apparaître sur le décompte de chaque copropriétaire ? »
Convocations, votes et procès-verbaux aux règles belges	Majorité ordinaire (art. 3.87, § 8), majorités spéciales des deux tiers et des quatre cinquièmes (art. 3.88, § 1^er), vote aux quotités, procurations et délégations.	« Les majorités proposées à la saisie sont-elles les majorités belges, ou celles d'un autre pays ? »
Budgets prévisionnels soumis au vote	Art. 3.89, § 5, 16° : le syndic prépare un budget pour les dépenses courantes et un budget pour les frais extraordinaires prévisibles ; les deux sont soumis chaque année au vote de l'assemblée.	« Le logiciel prépare-t-il un budget votable, et le confronte-t-il au réalisé en fin d'exercice ? »
Contrôle externe possible	Art. 3.91 : l'assemblée générale désigne chaque année un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires, copropriétaires ou non. Il doit pouvoir contrôler.	« Les journaux, les pièces justificatives et les décomptes sont-ils exportables pour un contrôle externe ? »
Documents bilingues FR / NL	Une copropriété bruxelloise ou flamande doit pouvoir adresser à ses copropriétaires des documents en néerlandais : convocation, décompte, appel de fonds.	« Les PDF sortent-ils en français et en néerlandais, ou seulement dans la langue de l'interface ? »
Identité de l'ACP sur les documents	L'association des copropriétaires a la personnalité juridique et son propre numéro d'entreprise ; ses appels de fonds et ses décomptes doivent l'identifier, avec son IBAN propre.	« Puis-je paramétrer le numéro d'entreprise de l'ACP, son statut et son IBAN, et les voir sur les documents émis ? »

Un seul de ces critères manque ? Ce n'est pas rédhibitoire : c'est une charge de travail qui revient au syndic, chaque année, à la main. La vraie question n'est pas « ce logiciel est-il bon », mais « qu'est-ce qu'il me laissera encore à faire ».

Le seuil des vingt lots : la règle de comptage change tout

C'est le point le plus souvent mal rapporté. Le texte vise « toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings ». Les annexes ne comptent pas, alors qu'elles sont souvent plus nombreuses que les appartements. Un immeuble de 18 appartements, 22 caves et 15 emplacements de parking compte 18 lots au sens de la disposition comptable : il reste sous le seuil, et la comptabilité simplifiée lui est ouverte. C'est aussi la logique que nous appliquons à notre facturation — caves, garages, parkings et box ne sont pas facturés.

Les types d'outils disponibles en Belgique

Trois familles cohabitent sur le marché belge, et elles ne répondent pas à la même question. La première vous outille, la deuxième vous assiste, la troisième vous remplace. Le prix suit la même logique — et la responsabilité aussi.

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Logiciels en libre-service

Vous restez syndic, le logiciel exécute

Vous gardez le mandat et vous faites le travail : la comptabilité, les appels de fonds, les décomptes, l'assemblée. L'outil produit les documents et tient les comptes. Tarification au lot ou au forfait par immeuble, de quelques euros par mois à un forfait fixe. C'est la catégorie de Syndic24. Convient à un copropriétaire qui accepte le mandat de syndic bénévole, et à un syndic professionnel qui veut son propre outil.

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Formules assistées

Vous gardez le mandat, un tiers en fait une partie

Un logiciel accompagné de prestations : tenue de la comptabilité, préparation ou animation de l'assemblée, rédaction du procès-verbal. Le prix est plus élevé et s'accompagne souvent de frais d'ouverture de dossier. Utile pour une première année, pour reprendre une gestion laissée en désordre, ou quand personne dans l'immeuble ne se sent à l'aise avec les comptes.

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Cabinets de syndic

Vous déléguez le mandat

Un syndic professionnel agréé IPI prend le mandat, avec sa responsabilité et son assurance. Honoraires par lot et par an, souvent assortis d'un nombre minimum de lots facturés et de frais de démarrage. C'est la bonne réponse quand personne ne veut ou ne peut endosser le mandat, et la seule quand la copropriété est complexe.

Quand un logiciel n'est pas la bonne réponse

Un éditeur qui répond « oui » à tout n'aide personne. Voici les situations où acheter un logiciel serait au mieux inutile, au pire une perte de temps.

La copropriété est en conflit ouvert. Une décision d'assemblée contestée devant le juge de paix — l'action se prescrit par quatre mois à compter de l'assemblée (art. 3.92, § 3) — demande un tiers neutre et parfois un avocat, pas un meilleur tableur. Le logiciel ne fera qu'enregistrer le conflit.
Un chantier lourd est engagé. Rénovation de façade, remplacement du chauffage, mise en conformité : la coordination des marchés, la réception des travaux et le suivi des primes régionales sont un métier. Un logiciel tiendra la comptabilité du chantier, il ne conduira pas le chantier.
Il faut d'abord reconstituer le passé. Reprendre une copropriété dont les comptes n'ont pas été tenus, ou dont le syndic sortant ne transmet rien, commence par un travail de reconstitution documentaire. Le logiciel devient utile ensuite, pas avant.
Personne ne veut du mandat. C'est la limite la plus simple et la plus fréquente : un logiciel n'accepte pas un mandat de syndic. S'il n'y a pas de volontaire dans l'immeuble, il faut un professionnel.

Pour les chiffres, deux pages détaillent ce que cette section ne fait que situer : le comparatif des logiciels de syndic disponibles en Belgique, avec les modèles de tarification et les prix publiés, et le prix d'un syndic de copropriété en Belgique, qui compare les honoraires d'un cabinet au coût d'une gestion en interne. Si votre immeuble compte moins de vingt lots, la page syndic de petite copropriété explique ce que la loi allège réellement — et ce qu'elle n'allège jamais.

Syndic24 dans ce paysage

Syndic24 est un logiciel de gestion de copropriété conçu pour le droit belge, en français et en néerlandais, destiné aux syndics bénévoles, aux copropriétés de deux à vingt lots et aux syndics professionnels agréés IPI. Il appartient à la première famille : vous gardez le mandat, l'outil exécute. Les fonctionnalités couvrent la comptabilité et les charges, la répartition par clés, le décompte d'eau régional et, à partir de la formule Premium, les assemblées générales.

Les trois formules

Formule	Prix	Ce qu'elle couvre
Particulier	2 € TTC / lot / mois	Toute la gestion courante : copropriétaires et locataires, millièmes, registre des lots, clés de répartition, transactions et import bancaire CODA, factures fournisseurs, provisions, exercices comptables, appels de fonds, décomptes annuels, relances, eau, compteurs et énergies, consultations écrites, documents légaux PDF. Sans les assemblées générales.
Premium	5 € TTC / lot / mois	Tout Particulier, plus les assemblées générales (convocations, votes aux millièmes, quorums et majorités belges, délégations), les procès-verbaux, le portail copropriétaires, les rappels et alertes légales, la comptabilité en partie double selon le plan normalisé et le branding des PDF. La plus complète pour un particulier.
Professionnel	4 € HTVA / lot / mois	Exactement les mêmes fonctionnalités que Premium, sans ajout. Réservée aux syndics agréés IPI : numéro IPI et numéro d'entreprise requis. Facturation hors TVA, la TVA de 21 % étant déductible.

Les règles de facturation, qui expliquent le reste

Les trois formules couvrent un nombre illimité d'immeubles. Le nombre de copropriétés gérées n'entre pas dans le prix — un syndic bénévole qui gère deux immeubles paie la même chose au lot qu'un cabinet qui en gère trente.
La facturation se fait par lot facturé : appartements et surfaces commerciales. Caves, garages, parkings et box ne sont pas facturés — la même logique d'exclusion que le seuil légal des vingt lots.
Aucun frais d'ouverture de dossier, aucun forfait plancher, aucun minimum facturé. Une copropriété de trois appartements paie trois lots.
Facturation annuelle. La TVA de 21 % ne s'applique qu'à la formule Professionnel.
Essai de 7 jours, sans carte bancaire. À l'issue de l'essai, sans paiement, le dossier passe en lecture seule : vous consultez, les écritures sont bloquées. Il n'existe aucun palier gratuit permanent.
Parrainage : −20 % la première année pour le filleul ; 10, 30 ou 50 % pour le parrain selon le nombre de filleuls, valable un an.

Ce que contiennent les trois formules

Ces fonctions ne dépendent pas de la formule choisie — elles sont présentes dès la formule à 2 € TTC par lot.

✓Immeubles illimités, copropriétaires, locataires et millièmes
✓Registre des lots : cave, garage, parking, box, données cadastrales, reconnaissance OCR
✓Clés de répartition : millièmes, parts égales, pourcentages, quotités spéciales, ascenseur, clé personnalisée
✓Transactions et import bancaire CODA et Excel, factures fournisseurs, charges récurrentes et provisions
✓Exercices comptables : ouverture, clôture, report à nouveau
✓Appels de fonds et décomptes annuels par copropriétaire (attribution, clé, millièmes, PDF)
✓Relance des débiteurs, individuelle et groupée
✓Gestion de l'eau : collectif, divisionnaire, individuel
✓Compteurs et énergies : gaz, électricité, chauffage avec répartition 30/70, solaire, en privé ou en commun, report en charges
✓Consultations écrites (votes hors assemblée)
✓Documents légaux PDF : appels de fonds, décomptes, annexes d'assemblée, bilan de l'ACP, compte de gestion
✓Envoi de documents par e-mail, individuels et collectifs, avec journal d'envoi
✓Identité du syndic et de l'ACP : statut juridique, TVA, IBAN, numéro d'entreprise
✓Assistant de démarrage, parrainage et codes promo

Réservé à Premium et Professionnel

★Assemblées générales : convocations, votes aux millièmes, quorums et majorités belges, délégations
★Procès-verbaux d'assemblée : résolutions et procurations
★Portail copropriétaires : solde, charges, votes, documents partagés
★Rappels et alertes légales : détection automatique et envoi
★Comptabilité en partie double selon le plan comptable normalisé : journal, grand livre, balance — le régime des copropriétés d'au moins vingt lots
★Branding des PDF : logo, couleur, mentions

Ce que cela donne en euros

Immeuble	Particulier	Premium	Professionnel
3 appartements	6 € TTC / mois (72 € / an)	15 € TTC / mois	—
5 appartements	10 € TTC / mois (120 € / an)	25 € TTC / mois	—
6 appartements	12 € TTC / mois (144 € / an)	30 € TTC / mois	—
10 appartements	20 € TTC / mois	50 € TTC / mois	40 € HTVA / mois

Les caves, garages et parkings de ces immeubles ne sont pas facturés : seuls les appartements et les surfaces commerciales comptent. Le détail des formules et le simulateur figurent sur la page tarifs. La conformité au droit belge est documentée point par point, et la page syndic bénévole décrit le cas d'usage le plus fréquent.

Bibliothèque documentaire : 40 documents en formule Particulier, 500 en Premium et Professionnel. Fichiers de 25 Mo maximum, avec compression des PDF.

Ce que Syndic24 ne fait pas

Une page qui conclut toujours en faveur de son auteur n'a aucune valeur. Voici, sans habillage, les limites de notre réponse — elles sont aussi utiles à connaître que les fonctionnalités.

Syndic24 est un logiciel, pas un cabinet de syndic. Nous ne prenons aucun mandat. La copropriété et son syndic conservent leur mandat, leurs décisions et leur responsabilité, y compris la responsabilité civile attachée à la fonction. Nous n'assistons pas aux assemblées, nous ne signons rien, nous ne représentons pas l'association des copropriétaires.
Nous ne donnons pas de conseil juridique. Le logiciel applique des règles et produit des documents ; l'interprétation d'un acte de base, d'une clause de répartition contestée ou d'un litige relève d'un notaire, d'un avocat ou du juge de paix.
À partir d'environ neuf appartements, un concurrent au forfait devient moins cher. Un tarif au lot reste proportionnel à la taille de l'immeuble, un forfait par immeuble ne l'est pas : au-delà d'une certaine taille, le forfait gagne. Nous le disons déjà sur notre comparatif, et nous ne le disons pas autrement ici.
La partie double selon le plan comptable normalisé vise les copropriétés qui y sont soumises, c'est-à-dire celles d'au moins vingt lots hors caves, garages et parkings. Une copropriété plus petite qui souhaiterait volontairement passer en partie double doit prendre la formule Premium.
Il n'existe pas de palier gratuit permanent. L'essai de 7 jours est complet et ne demande pas de carte bancaire, mais il finit : à son terme, sans paiement, le dossier reste consultable en lecture seule.
Nous ne couvrons pas le périmètre d'un cabinet à portefeuille étendu : facturation client, gestion locative complète, intégrations métier. Un cabinet gérant plusieurs dizaines de copropriétés avec ces besoins doit regarder ailleurs.

Syndic24 est édité par Linkdis OÜ, Ahtri 12, 10151 Tallinn (Estonie) — numéro d'entreprise 16681350, TVA EE102124350. Le logiciel est conçu pour le droit belge et le site comme les conditions générales sont soumis au droit belge.

Questions fréquentes sur les logiciels de copropriété en Belgique

Sources officielles

Les règles citées sur cette page proviennent des textes suivants. Les montants et les structures tarifaires régionales évoluent : vérifiez la date de la source avant de vous en servir pour un calcul.

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Essai complet, sans carte bancaire. Immeubles illimités dans les trois formules, aucun frais d'ouverture de dossier, aucun minimum facturé. À partir de 2 € TTC par lot et par mois.

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